各县(区)建设局、财政局、房管局，各房地产开发企业、物业服务企业：
现将《庆阳市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。
庆阳市住房和城乡建设局 庆阳市财政局
2014年10月15日
庆阳市住宅专项维修资金管理办法
第一条 为了加强住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有权人的合法权益，根据建设部、财政部出台的《住宅专项维修资金管理办法》，制定本办法。
第二条 本市行政区域内商品住宅(含与商品住宅相连的非住宅部分)，已售公有住房、各类保障性住房、拆迁安置房专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。
本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
本办法所称业主是指房屋所有权人。
第四条 住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条 市房地产管理局会同市财政局负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
第六条 市房地产管理局负责庆阳市城市规划区内住宅专项维修资金的交存、归集、使用、管理工作。
各县房地产管理部门负责本县住宅专项维修资金的交存、归集、使用、管理、监督工作。
市、县财政部门负责住宅专项维修资金财务管理和会计核算的监督工作;负责住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，并按照有关规定进行监督检查。
第七条 房地产开发企业或住宅建设销售单位负责按规定标准向业主收交首期住宅专项维修资金，并及时交存到房地产主管部门指定的银行专户。
业主大会是住宅专项维修资金使用的决策机构，业主委员会是业主大会决定事项的执行机构。
物业服务企业应当根据住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新和改造项目提出使用建议，配合业主委员会组织召开业主大会，讨论决定使用建议。
第八条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
(一)住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;
(二)住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照房改有关政策规定交存住宅专项维修资金。
第九条 商品住宅、各类保障性住房、拆迁安置房及相连的非住宅业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。
第十条 首期住宅专项维修资金按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%交存。每平方米建筑面积的具体交存数额，由市、县房地产管理部门根据本地情况每两年公布调整一次。
该办法发布实施之前竣工出售的住宅，按房价款的2%交存住宅专项维修资金。
第十一条 商品住宅、各类保障性住房、拆迁安置房及相连的非住宅交存首期专项维修资金，由售房单位在销售房屋最后一次付款时，按规定标准向购房人开具交款通知单，由购房人交存到当地房地产管理部门指定的银行专户。竣工验收前尚未销售的住宅，由售房单位代交专项维修资金，随后在售房时向购房人收取。
业主大会成立前，商品住宅、各类保障性住房、拆迁安置房及相连的非住宅交存的住宅专项维修资金，由物业所在地人民政府房地产管理部门代管。业主大会成立后，当地房地产管理部门根据业主大会要求继续代管或按规定将专项维修资金划转业主委员会管理。
第十二条 各级房地产管理部门应当委托所在地的1至2家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
第十三条 房地产管理部门开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设帐，按楼幢设二级帐，按房屋户门号设分户帐;未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。
第十四条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购房人使用。
第十五条 售房单位在鉴定房屋买卖合同时，须在买卖合同附件中补充协议栏内签订交纳专项维修资金的标准和金额。
第十六条 商品住宅的业主办理房屋所有权证时，需要向房屋登记机构提供首期住宅专项维修资金交款凭证，否则房屋登记部门不予办理房屋所有权登记手续。
第十七条 售房单位向当地房地产管理部门代交维修资金时，房地产管理部门应当按房屋户门号开具财政部门监制的专用票据。
第十八条 业主大会成立后，业主大会要求划转维修资金自行管理的，应当按照下列规定划转：
(一)业主大会应当委托所在地一家商业银行签订委托协议，开立一个物业管理区域的住宅专项维修资金专户。开立的住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账;
(二)业主委员会开立维修资金账户时，应当提交开户申请书、业主委员会成立的批准文件、业主分户清册、业主委员会主任和副主任私章、业主委员会财务专用章的印鉴、物业管理服务合同。业主分户清册由市、县房地产管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册格式由市房管部门会同有关部门制定;
(三)业主委员会应当通知所在地房地产管理部门;涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门;
(四)房地产管理部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。
第十九条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。
业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地房地产管理部门的监督。
第二十条 业主分户账面的住宅专项维修资金约不足首期交存额30%的，应当及时续交。
成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。
未成立业主大会的，续交方案由业主共同决定。
第二十一条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
第二十二条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第二十三条 住宅专项维修资金使用之前，所涉及到的房屋要按标准足额交纳，否则不能支取使用住宅专项维修资金。
第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：
(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关收益业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊;
(二)售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中应由业主承担的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十六条 业主大会未成立或未正常运行前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议;
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;
(三)社区(居委会)指导，物业服务企业或相关业主公开选择维修施工企业，制定使用方案，并向当地房地产管理部门提交使用住宅专项维修资金申请、三分之二以上业主讨论通过并签字的使用方案、物业维修方案及费用预算、维修施工合同书，维修施工单位资质证书;
(四)房地产管理部门审核通过后，按照施工进度，委托专户管理银行将维修工程总造价的30%支付施工单位，剩余款项待工程验收合格后支付;
(五)维修工程完工后，社区(居委会)、业主代表或物业服务企业组织验收，验收合格并明确保修期限后，办理工程决算(须审计的应审计)，并经维修资金监督管理部门审核认定后，结清工程费用，有保修期的必须留存保修金;
(六)社区(居委会)、业主代表或物业服务企业根据工程决算金额进行维修资金的分摊，并进行公示，公示期不少于7天;公示期满并无争议后，到房地产管理部门办理相关手续。
第二十七条 业主大会成立后，住宅专项维修资金使用决策由业主大会决定，业主委员会办理相关维修事宜。具体程序应当按照第二十五条第三款、第四款、第五款、第六款规定办理相关手续。
第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
(二)依法应当由相关单位承担小区内的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
(三)应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
(四)根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第二十九条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。
利用住宅专项维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，社区(居委会)、业主委员会应当征求业主大会同意;未成立业主大会的，社区(居委会)应当征求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。
利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当报经市相关部门同意。
禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
第三十条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
(一)住宅专项维修资金的活期存储利息;
(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;
(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外;
(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第三十一条 住宅专项维修资金产生的增值收益除支付活期存储利息和购买国债收益外可用于专项维修资金管理费用。
第三十二条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
第三十三条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：
(一)房屋分户帐中结余的住宅专项维修资金返还业主;
(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十四条 负责管理住宅专项维修资金的房地产管理部门或业主委员会，应当每年与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：
(一)住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;
(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;
(三)业主、公有住房售房单位分户帐中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;
(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
第三十五条 专户管理银行应当在每月向房地产管理部门或业主委员会发送住宅专项维修资金对帐单。
房地产管理部门或业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。
房地产管理部门应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
第三十六条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
第三十七条 物业管理区域的住宅专项维修资金账户建立后，物业管理区域名称发生变动的，业主委员会主任、副主任发生更换的，业主委员会应当向开户银行办理专项维修资金账户的相关变更手续，并向房地产管理部门告知。
第三十八条 公有住房售房单位未按本办法第七条规定交存专项维修资金或未按第二十三条第二款规定分摊维修、更新和改造费用的，由房地产管理部门责令限期改正：
第三十九条 开发建设单位未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金将房屋交付买受人的，依据《住宅专项维系资金管理办法》第三十六条第一款规定，由市、县房地产管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。
开发建设单位未按本办法第二十三条规定分摊维修、更新和改造费用的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十六条第二款规定，由市、县房地产管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。
第四十条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十七条规定，由市、县房地产管理部门追回挪用的住宅专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下罚款;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第四十一条 市、县房地产管理部门、财政部门违反本办法第二十八条规定的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条第一款规定，由上一级行政主管部门责令限期改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法赔偿;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主大会违反本办法第二十八条规定的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第三十八条第三款规定，由市、县房地产管理部门责令改正。
第四十二条 市、县房地产管理部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依据《住宅专项维修资金管理办法》第四十条规定，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十三条 本办法自2015年1月1日起施行，有效期限为五年。